三分钟带你了解苏州二手房过户流程

对于我们大多数人来说，这辈子和房子打交道的次数用手指头就可以数得过来，但就是这为数不多的几次，投入的是家里一代人甚至几代人血汗钱，所以，在买房这件事上，再怎么慎重都不为过。

对于二手房而言，交易过程尤为繁杂，办理过户需要大家把房产交易的所有流程都完成，那到底在苏州办理房产过户需要多长时间？具体有哪些流程呢？

一、办理房产过户需要多长时间？

二手房办理过户的时间长度是有规律可循的。一般来说，房产过户的办理时间长的大概需要45天，短的话当然是1周都不到就可以完成，有以下几个时间节点。

1、买房者付定金，然后签订合同。这个一般在当天进行，然后双方约定一个日期，进房管局（房地产交易中心）进行登记过户操作。一般这个时间持续3天左右。

2、到房产交易中心。将全部过户双方的材料带齐，进行房屋估值或者按照成交价格估值和缴纳相关税费等。这个过程短需要1天，长则20天左右，便可拿到过户好房产证。

3、银行操作贷款问题。一般而言，是在7天－14天左右。

二、如何办理房产过户流程？

1、查档

到房管局查证房地产的权属状况，获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况。

注意事项：

（1）有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

2、交定金

定金并不是“预付款”也不是订金，而是一个专门的法律概念，通俗来说，就是一方付给另一方一定数额的货币，用来确保合同的履行。给定金的一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需要向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”。

而订金并不是一个专门的法律概念，属于“预付款”，不适用于“定金罚则”。购买二手房时，给定金的一方一般为购房者，接受定金的一方为业主，购房定金上限不超过合同交易总价20%，签订合同后，定金可抵扣所需支付房款。

3、签订三方合同

三方合同即是我们一般所说的买卖合同，上面会盖有中介的章。

注意事项：

（1）合同主要约定产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。

（2）房产若有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后续出现共有权人不同意出手导致交易存在失败的可能。

（3）因为租客有优先购买的权利，如果房子是有租约的，所以应让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

（4）如果房子附有户口，应在合同中同时写明户口迁出的日期及违约条件。

（5）如果房产有较为贵重的家私家电，应以附件的形式对家具家电的情况加以详细描述，例如品牌和新旧情况等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

（6）房产的权属人有几个人，在签订后边的合同时就需要有几个人的名字。

4、网签

签完三方合同后，还要登录当地房屋管理系统，按约定的合同条款录入数据，经买卖双方核对确认后打印、签名盖章，完成网签。

网签时间：一般7个工作日

所需材料：（均为原件照片）

购房人：

（1）双方身份证正、反面

（2）户主页、户口页、未成年子女页；丧偶的户口本婚姻状态需要显示为丧偶

（3）结婚证首页、主页；再婚的需要提供之前的离婚协议和离婚证

（4）社保证明（空白处手写社保编号）

（5）购房人信息采集表（客户双方签字）

业主：

（1）双方身份证正、反面；

（2）户主页、户口页；

（3）结婚证首页、主页； 或离婚证，离婚协议（另一方的身份证正反面）；

（4）物业费发票（电子发票要求盖物业公司发票章财务章原章和物业结清证明）；拆迁小区开无物业证明；

（5）房产证、测绘图、土地证；或不动产证，测绘图；

注意事项：

（1）身份证、户口本、结婚证身份证号码必须一致。

（2）结婚证日期在户口本日期前面的，户口本必须填写已婚，如是未婚需要去派出所更正。

（3）房东为一个人，配偶资料不需要上传；不需要配偶到场。

（4）户口本显示再婚的，需要提供之前的离婚协议，看是否有小孩，孩子判给本人的需要上传未成年子女信息，成年的提供成年证明。

（5）身份证和户口本地址不一致可以使用。

5、资金托管

网签合同通过以后在一窗受理平台预约资金托管时间，买卖双方在约定时间内带好相关材料去房管局办理手续。

未缴纳过维修基金的拆迁房在此过程还需缴纳维修基金，费用安照楼梯房75元/平米，电梯房120元/平米计算，只受理现金或苏州银行卡缴纳费用。

所需材料：

中介方：

（1）出售表（中介盖章）

（2）承购表（中介盖章）

（3）一窗受理预约单

购房人：

（1）双方身份证

（2）结婚证

（3）户口本

（4）银行卡

（5）现金或苏州银行卡（缴纳维修基金）

业主：

（1）双方身份证

（2）结婚证

（3）户口本

（4）银行卡（与购房人同一家银行）

（5）房产证、土地证（不动产证）

（6）物业费发票（拆迁房的出具无物业证明）

注意事项：

（1）车库或者全款的免托管要双方身份证复印件。

（2）有夹层的别墅要去房管局拉夹层测绘图。

（3）双方银行卡必须是一类储蓄卡，不能使用信用卡；提前问好贷款银行是否要求必须是相城区的卡。

（4）预约号可以委托撤销，但是资金托管以后必须双方本人带好证件前往房管局撤销。

（5）共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。

6、银行贷款、签订按揭贷款合同

购房人在房管局办理完资金托管手续以后，带好银行出具的资金托管单去相应银行支付首期购房款（首付），并与银行签订贷款合同。

所需材料：

购房人：

（1）双方身份证、结婚证、户口本、银行卡原件

（2）双方身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户口页、银行卡正反面复印件一份

（3）双方征信报告（近一个月内查看的）

（4）双方收入流水（近一年的）

（5）双方收入证明

（6）首付流水

业主：

（1）双方身份证、结婚证、户口本复印件一份

（2）房产证、土地证或者不动产证复印件一份

（3）银行要求签字的材料

贷款方式：3种贷款类型：商业贷款+公积金贷款+组合贷款

注意事项：

（1）公积金组合贷要求房屋面积不低于75平米。

（2）外地纯公积金贷款还清，首套苏州纯公积金贷款首付二成。

（3）商贷看征信是否体现，不体现的首付三成；体现的还清了首付五成，未还清首付8成。

（4）咨询园区公积金是否接受拆迁房组合贷。

（5）托管银行卡和贷款银行卡可以不一致，需要提前咨询好贷款银行。首付款托管到托管银行。

（6）提前咨询贷款银行客户经理是否要求房东还清贷款以后客户才可以去做贷款，目前相城区的在过户前还清贷款即可。

6、注销他项

针对业主还没还清房贷的情况。即业主在房屋出手前，必须将银行贷款还清，注销抵押登记，须在过户手续前注销完成。

7、完税过户

国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、增值税，出购房发票，签订买卖合同，出领证回执。

所需材料：

购房人：

（1）双方身份证、结婚证、户口本原件

（2）双方身份证正反面、结婚证首页主页、户主页、户口页复印件一份

（3）银行贷款合同

（4）银行卡（可信用卡，缴纳税费）

业主：

（1）双方身份证、结婚证、户口本原件

（2）房产证、土地证或者不动产证原件＋复印件一份

粗略计算税费：

增值税：5%   满2年免税

个   税：1%

契   税：90平米以下1%，以上1.5%。

注意事项：

（1）缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户。

（2）顶楼带阁楼，产证面积分开，在一个房产证上，以主房面积为准计算契税费用。